«В нужном месте и нужного формата». Узнали, где в Минске могут построить 7 новых ТЦ

По подсчетам Министерства антимонопольного регулирования и торговли, сейчас в Минске работают 102 торговых центра. На каждую тысячу горожан приходится больше 650 квадратов торговых площадей. Это больше, чем во многих европейских городах с населением от миллиона человек. Несмотря на это, в Минске строятся еще 9 торговых центров с общей арендной площадью около 240 тысяч квадратов. А в обозримом будущем может начаться строительство еще 7. Старший аналитик компании Colliers International, которая оказывает услуги на рынке недвижимости, Сергей Сенкевич рассказал FINANCE.TUT.BY, где могут появиться торговые объекты и почему столице нужны новые торговые центры.

Александра Квиткевич, TUT.BY

«Крупные международные бренды, приезжая в Минск, рассматривают для себя только 5−8 объектов»

Уточним, что подразумевается под торговым центром. Министерство антимонопольного регулирования и торговли считает таковым любые по площади торговые объекты, где присутствует несколько арендаторов. По их классификации в Минске сейчас работают 102 торговых центра. То есть к ним относятся и «Счастье», где общей площади всего 367 квадратов, и «Купец» с 790 квадратами. Кроме них отдельно еще выделены универмаги, гипермаркеты, супермаркеты — это порядка 80 объектов

Старший аналитик компании Colliers International Сергей Сенкевич

— Наша же компания не рассматривает торговые объекты с валовой арендной площадью менее 3500 квадратных метров как торговый центр, — рассказывает Сергей Сенкевич.

Также аналитик отмечает, что по классификации МАРТ торгово-развлекательный центр «Замок» и торговый центр «Замок Home» — это два разных объекта, тогда как их компания его рассматривает как один.

— И наоборот, в перечне МАРТ в числе торговых центров нет, к примеру, ТЦ ALL, тогда как у нас он относится к числу современных торговых центров формата «микрорайонный» и входит в сток современной торговой недвижимости Минска, — поясняет Сергей Сенкевич. — В целом сток современной торговой недвижимости составляют свыше 80 торговых объектов. Из них крупные только 12 действующих торговых и торгово-развлекательных центра. Наша задача увидеть, сколько действительно торговых объектов в городе, которые можно сопоставить с западными моделями, которые могут быть интересны международным брендам и являются центрами социальной жизни — общегородского или районного значения.

Как отмечают специалисты, даже их подход к подсчету очень мягкий, потому что представители крупных международных брендов, приезжая в Минск, рассматривают для себя только 5−8 объектов. Остальные же даже не воспринимаются как торговые центры.

«Говоря о заявленных планах, всегда стоит допускать, что многие из них так и останутся на бумаге»

Несмотря на то что даже при более строгом, чем у МАРТ, подсчете, в Минске довольно много торговых центров и во многих достаточно пустующих торговых площадей, ТЦ и ТРЦ продолжают расти как грибы после дождя.

— Сейчас в Минске активно строятся 9 крупных торговых объектов, в том числе и в пригороде. В минском районе строится ТЦ «Галерея Сеница» (этот объект широко известен под рабочим названием «Деревня гипермаркетов») и проект «ЭкоМаркет» в Боровой. Также в Минском районе ведется строительство новых очередей самого старого крупного ТРЦ — «Экспобел», — перечисляет аналитик.

По его словам, строительство всех 9 объектов позволит увеличить рынок новой торговой недвижимости более чем на 240 тысяч квадратных метров арендной площади, или на 19% к существующему стоку. И что важно, это будет в основном не просто вал площади, а довольно интересные и качественные объекты, как, например, «Минск Сити Молл», «Мега Парк».

Но и на этом строительство торговых центров в белорусской столице не остановится. В обозримом будущем здесь могут появиться еще 7 торгово-развлекательных или многофункциональных комплексов.

— Говоря о заявленных планах, всегда стоит допускать, что многие из них так и останутся на бумаге. За последние годы у нас накопились десятки таких проектов, которые хранятся в архивной базе, и мы их никогда не увидим в реальности. Только некоторые со временем с большой долей вероятности будут реализованы, но уже совершенно другими собственниками, как, например, проект экс-«Дидас» на месте бывшего Червенского рынка или проект экс-«Дидас Першыя» на улице Немига, — говорит Сергей Сенкевич. — По ряду проектов, за которыми закреплены реальные участки и в которые даже вложились инвесторы, включая дольщиков, вообще сложно хоть что-то прогнозировать. Это, к примеру, МФК ТРЦ «Гулливер» и «ЕвроСити», оба на улице Притыцкого.

По мнению эксперта, сейчас из перспективных проектов, которые могут материализоваться и в данный момент находятся на этапе разработки документации, можно отметить только семь. Если их построят, то в Минске станет еще на 220 тысяч квадратов арендной площади больше.

«Минску нужны „правильные“ торговые центры определенного формата и размера в нужных местах»

На вопрос, нужны ли Минску еще торговые центры, аналитик отвечает неоднозначно.

— Минску нужны «правильные» торговые центры определенного формата и размера в нужных местах. То есть далеко не везде и не любые объекты нужны, — поясняет Сергей Сенкевич. — Если исходить исключительно из наличия и предложения площадей, то, возможно, столица без особого напряжения лет 5 могла бы безболезненно пережить полное отсутствие строительства и ввода новых объектов торговой инфраструктуры. Но это основательно подорвет качество недвижимости, и без того в основной своей массе невысокое.

Эксперт говорит, что будет лучше, если с рынка уходит вообще, функционально перепрофилируется или капитально реконструируется старый — не только физически, но и морально устаревший фонд, чем его сохранять и приумножать, вводя запреты на новые проекты.

Фото: Александра Квиткевич, TUT.BY

Также аналитик напоминает, что в Минске сейчас достаточно много развивающихся районов, где торговые центры лишними не будут.

— Например, сейчас идет подготовка площадок под строительство сразу нескольких новых микрорайонов в Лошице. Почему их будущие жители должны будут ездить за покупками, скажем, в существующий «Е-Сити» на Гашкевича, а не иметь в своей локации собственный микрорайонный торговый центр? Или с учетом потенциала роста жителей жилого района Лошица в целом в локации вполне можно вводить и более крупный ТЦ уровня «окружной»: все существующие на данный момент в районе — микрорайонные, — рассуждает Сергей Сенкевич. — Строящийся район «Минск-Мир» сейчас вообще не имеет крупных и качественных объектов торгово-досуговой инфраструктуры, их, собственно, нет в Октябрьском районе вообще. А в перспективе здесь будет проживать 60−65 тысяч жителей, будет проходить ветка новой линии метро. Поэтому строительство ТРЦ формата «региональный» или даже «суперрегиональный» здесь, во-первых, оправданно и целесообразно, во-вторых, не будет нести конкурентной нагрузки для других районов города, где имеются крупные объекты.

Аналитик уверен, что совсем отказываться от нового строительства торговых центров не стоит. Другое дело, что надо серьезнее подходить к осмыслению наполнения проектов, их качеству, «на что, к сожалению, у участников рынка не всегда хватает компетенции и сил без привлечения профессиональных консультантов. Обычные коробки из сэндвич-панелей в городском центре, безусловно, не нужны», говорит эксперт. Сугубо торговые объекты с мелкой нарезкой, вероятно, тоже. Однако, он считает, что это не повод вводить эмбарго на новые проекты.